购买法拍房注意事项

随着国家行政部门规定法拍房走网络拍卖的流程后,不少中介以及市民纷纷将目光投向这个版块。那么,到底什么是法拍房?市民对于法拍房又了解多少?购买渠道有哪些?又有哪些需要注意的地方?

起底法拍房》

由法院强制拍卖 可全款可司法按揭

“不清楚”、“听说过”、“是拍房子跟法律有关吗?”,在采访过程中,多数市民都表示对“法拍房”并不了解;仅有少数人表示,大概了解过“法拍房”的属性以及交易流程,而具体情况也并不是很清楚。

那么,到底什么是“法拍房”呢?据介绍,“法拍房其实是法院拍卖房产的简称,指的是遭法院强制执行拍卖的房屋;一般来说,还贷中断、民间借贷违约、司法没收,以及无主财产会成为法拍房”。

其实,现在购买司法拍卖的房子已经是比较常见的事了,一般情况下法拍房价格都低于市场价,同时起拍价折扣也较低,其中法拍房一拍起拍价是不低于7折,二拍起拍价则能达到5.6折;此外,法拍房还不受调控限购、限贷政策影响,拍卖交易环节也非常公开透明”。

“目前,法拍房基本上都是通过网络平台进行拍卖,如今合法合规的线上平台主要有京东拍卖、阿里拍卖、公拍网等几大平台。同时,法拍房是一个公开的市场,参与门槛并不高,按要求报名、缴纳保证金后便可参与竞拍,价高者竞拍成功”。

聚焦丨“法拍房”购买 你不得不重视的注意事项!

2017年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》部分截图

聚焦丨“法拍房”购买 你不得不重视的注意事项!

阿里拍卖·司法官网公示竞拍流程截图

此外,“如果没有成功拍下房产,前期缴纳的保证金是可以全数退还的;如果拍卖成功,那么购房者就需要在7-10天内,将房款交至法院”。“目前购买法拍房可选择一次性付款、按揭贷款两种购买方式,但并不是所有银行都能办理法拍房贷款;且贷款购买法拍房走的都是司法按揭的流程,放款方虽都是银行,但程序相对而言可能会更复杂一些”。

聚焦丨“法拍房”购买 你不得不重视的注意事项!

案例》

有房屋租赁期较长 还有“高额房产税”

据张先生透露,他花130万购买的重庆市渝北区某房产,居然被原房主长租了10年。

“在2018年年底,我通过网上拍卖平台,以130万余元的价格拍到这套,并于2019年1月办理了该房屋的不动产权证书;但在我准备搬进该房屋时,却发现发现有一家三口居住其中,且已与原房主签订了长达10年的租赁合同。”张先生说到。在经过双方多次协商均不能达成一致意见后,张先生最终只能通过起诉的手段成功享受该房屋的“权益”。

除此之外,邓女士则遇到了“高额税费”问题。“1月份我以238万的起拍价拿下一套法拍房别墅,房价为市场价七折;过户时发现,该房产曾在十年前办理过直系亲属赠予,当时的赠予价仅为几百元,两次房价差额巨大,导致我此次需要缴纳的房产税费高达五十余万元。”

在采访过程中,提出:“对于法拍房这种特殊性的房源,危与机肯定是并存的,如税费、租赁、建筑情况等都需要格外注意,以免造成损失。”

延展》

遭遇“长期租赁”、“高额税费”情况如何解决?

那么,在遭遇“租赁”、“高额税费”的情况下,现业主该如何解决?购买法拍房还有哪些地方需要注意呢?

租赁合同:不能强制终止 可协调或上诉

“一些法拍房由于拍卖前就与他人签下了长达数年的租赁合同,根据"买卖不破租赁原则",这类房产就只有产权,没有使用权。此外,我国的法律会保护第三方的权益,所以法拍房对于租约是不能强制终止的;所以,在购买前,一定要查看拍卖公告和实地探查,看房屋里面是否有人居住;而如果在购买后才发现,首先可与对方进行沟通,其次可上诉法院,寻求帮助”。

交易税费:关注拍卖公告 是否由买方承担全部税费

针对税费问题,刘鑫律师则表示,“一般来说,法拍房交易过程中产生的税费都是由购房者自行承担,法院只负责房产拍卖。通常法院会在《拍卖公告》写道:标的物过户登记手续由买受人自行办理,所涉及的‘一切’税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。其中契税、个税等常见的税费则按照法律对二手房买卖的规定来分摊税费。所以在购房前一定要注意拍卖公告,公告中是否明确指出由买方承担全部税费”。

建议》

购房前需充分了解情况 查看风险提醒条款

建议,“前期大家应当先对房屋内部、物业费用、权属问题、标的物详细情况,以及周边做一个详细调查,去避免一些意外情况发生;或者大家也可以寻找一个靠谱的法拍机构,委托机构做一次全面的调查。

“租赁或购买房屋都要充分了解该房屋的权属状态,要对房屋进行实地考察,询问物业房屋有关情况;如果有意购买法拍房,还要认真阅读拍卖公告,尤其是其中的风险提醒条款,必要时还可提前与拍卖公告中的执行法官取得联系,实地全面了解拍卖房屋的真实情况,避免发生不必要的法律纠纷。”

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