北京法拍房产有风险吗

法拍房以其不限购和价格低俩大优势,始终吸引着一大票投资者。但是提醒投资者,一套法拍房背后可能有相当的收益,也有可能有不小的风险因素。如今北京法拍房产流动性降低,其变现能力减弱,更加需要投资者们慎之又慎。

01、法拍房的概念

即法院拍卖房产的简称,也就是遭法院强制执行拍卖的房屋。

当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。

在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

02、法拍房产生的原因

一般情况下,有如下几种情况的房产会成为"法拍房":

1、商业贷款产生。购房人向银行贷款购房的,在不能如期如数偿还贷款时,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的;

2、民间借贷产生。比如:张三借李四的钱,约定以自有房产抵押给李四,到期不能还款,根据《担保法》的规定,李四不能直接取得抵押房产,也只能向法院申请张三还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款; 3、司法没收产生。比如:刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱款收归国库;

4、无主财产。这个很容易理解,就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖,但现实生活中几乎很少发生。

03、法拍房的优势和劣势

1.优点:

(1)不限购:不要求购买人需具有购房资格;

(2)价格低:一般情况下,法拍房基于是对于债权实现的方式,价格要比市场价格更低,10%左右,甚至有更高的。 2.劣势:

(1)不能贷款:绝大部分需要一次性付款,不能贷款;

(2)收房难:对于房屋产权转移登记过户手续后的房屋交付工作,需要购买人自行解决,实践中可能出现收房难的问题;

(3)户口迁出问题:同房屋交付一样,无法强制房屋内户口迁出,面临户口不能迁出而保留在该房屋内的风险。

04、法拍房的风险

风险一:房屋所有权证的办理难以确定

在购买拍卖房时,要看该房屋在拍卖前的所有权状况。

如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备,则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。 风险二:房屋隐形瑕疵

因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时,通常只是对明显的瑕疵进行简单描述,对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。 风险三:法律规定的执行回转

“执行回转”即是在执行程序结束后,原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销,以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据,法院重新采取执行措施,将已经执行的财产退还给原被执行人,恢复到执行程序开始前的状态的情形。 风险四:购房成本风险

首先,有些法拍房必须全款付清,不支持贷款。

按照规定,法拍房在竞拍结束后,购房者需持法院出具的《执行裁决书》、《协助执行通知书》等文件,才能办理过户等手续。但文件何时出,需根据案件进展情况来定,个别复杂的案件能拖一年半载。 其次,实际购房成本加上拍卖佣金有可能要高于相同户型、面积的房屋。法拍房交易过程中要缴纳保证金及辅拍公司的佣金。

保证金在拍卖成功后冲抵房款,否则退回;支付的佣金比例一般为房价的3%—5%;如果土地使用权有问题,还需缴纳土地出让金。 风险五:实际居住人拒绝搬离房屋

如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况,在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走,进而引发新的诉讼。 “捡漏”,是普遍存在的心理,但划不划算,因人而异,因情而定。建议普通购房人认真考虑,对房屋情况作出认真调查,咨询专业的人员,选择靠谱的服务公司,再作出竞拍决定。

05、如何降低北京法拍房产风险?

上面的风险碰到了,都比较难处理。所以降低风险最主要的原则,就是规避风险发生的可能性,通过慎重选择房源方式。我的筛选法拍房房源原则如下:

原则1:案子要是个好案子

最好的案子,就是官员贪腐被抓起来判刑的这种。几个好处 (1)当事人本身一般入狱了,亲属也都避之不及,没人愿意给你惹事(2)这种房子一般户型、装修、位置、小区环境都比较好,原因你懂得(3)当事人一般没有什么债主,原因同上最差的一种案子,就是非银行的借贷纠纷,也就是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类的借款纠纷,这种案子意味着当事人可能会很多潜在的债务,后患无穷。

至于刑事犯罪入狱的案子,也是最差的案子之一。这种主要是当事人没准过几年出来了,回来找你麻烦。或者在号子里,找些社会人给你添乱。

其余主要就是普通合同纠纷或者银行借款纠纷的案子,这种安全性适中。银行借款纠纷中,由于银行对于抵押房产管得严,较少存在二次抵押的风险。普通合同纠纷,当事人一般是生意人,生意人怕惹事,一般不会主动添乱,但也存在其他债权人风险。

原则2:当事人最好是非退休、非自由职业人员

退休老人最多的就是时间,有充分的时间跟你折腾。自由职业人员,例如艺术家、摄影师这种,时间可以自由安排,也会增加很多跟你捣乱的可能性。如果当事人是外地人,本地关系少,也会比本地人好很多。

原则3:最好是北京本地法院的案子

如果是外地法院拍卖的北京房产,如果后面遇到问题,他们一般不管。北京本地法院的案子比较有保障,如果可能,本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产,更有保障。

如果后期除了问题,对于法院来说,他就是想帮你,前提是他得有这个能力。跨区甚至跨市执法,对于哪个司法机构来讲都不容易,会大大降低其执法力度和效率。

原则4:最好是空置房

无论是房子里面住着当事人、亲属还是租客,清户总是一件很麻烦并且风险很高的事情。因此,这个房子最好是空置房,如果是毛坯房,那就更好了原则虽然好说,但是具体的案件每一个都不同,要开动脑筋分析具体情况。说说我参加的两次拍卖的房源情况吧第一次的房源,满足后面三条,当事人是外地人、北京法院判的案子、房子没有住人。但是这个案子是一个民间借贷,乍一看本来是想直接放弃的。但是仔细读完了之后,仔细思索,发现这是一个挺好的案子。

案情大概是这个当事人“集资诈骗”,其实我觉得他一开始也不是想骗钱,就是拿了很多人的资金,一起借给了做工程的老板。结果不知道什么原因,那个老板资金链断了,连带这个人换不上钱了,于是跑路了,至今失踪,法院是缺席审判的。

这个案子好的地方在于(1)这个当事人欠了钱比较多,这个房子卖了也远远换不上,因此对于他来说,不会为了这个房子现身,否则麻烦更多不划算(2)这个人做的事情商业模式很明确,应该没有其他类型的债权人,如果还有其他债权人的话,应该也是这种被他承诺高利息吸引的投资者。这样的人,如果报案的话,也会跟这次的“集资诈骗”并案处理。也就说,跟这次法院拍卖是一个流程里面的,不影响这次拍卖事后过户虽然有这些有利因素,但是总的来说,毕竟有些潜在纠纷可能,因此我的心里预期折扣是20%-25%,最后没有拍上,是15%折扣成交的。

第二次的房源,是一个贪官的查封的房子。相对于其他同类型的案件,这个案子好处在于法院比较仔细,叫来了好多近亲属质证。这样的话,这些亲属参与这个案子,并做了保证与其贪污行为切割,心理上也产生一定的躲避心态,不太可能事后再来捣乱。当然,当事人本身身陷囹圄,更是没啥担心的好了,上面说了这么多,都是说的如何选择房源,规避风险。

在拍卖和过户流程中,也要控制风险。上面说的那些风险,对你造成的可能后果,就2条。

后果1:房子被别人占了,自己无法实际占有

房子是不是你实际占有,区别很大。假如有人占有了,你去让他腾房他不走,你打110警察是不会管你的,因为这是属于“经济纠纷”,公安部多次强调过,民警不介入经济纠纷。这种情况下,你只能去找法院执行局,但是执行局执行效率就低多了,3、5年执行不了的情况也是有的。但是如果房子你已经实际占有了,那么再有人来跟你抢房想赖着不走或者闹事,那很简单,直接打110轰走就可以,这个警察直接有权利管。

如果你实际占有了房子,那么上面说的风险1和风险3就几乎都不存在了,总体风险释放了70%。因此,不要碰非空置房。另外,拍卖成交之后,要快速占有房子。流程上来说,你需要等着法官叫你过去,给你钥匙,有的是很晚很晚才给你。但是自己的房子你怕啥呢,不要问没有钥匙怎么进门这种问题。

后果2:房子你住上了,但是无法过户

这种情况主要就是对应风险2,有案外债权人主张权利,导致建委那里无法继续走流程了。如果是当事人或者其亲属恶意串通,欺骗你,这种一般比较好解决,因为很难做到以假乱真,找个律师就可以应付。如果是真的有这种情况,反倒是比较麻烦。

这种情况下,首先考虑找法院,看看案款是否发放了。如果没有发放案款的话,无论拍卖协议上怎么写的免责条款,就去找法院说明情况要求退款。大部分法院,应该是通情达理能给退的,网上有一些这种例子。如果碰上少数不愿意负责任的法院,那你需要表达情绪激烈一些,就是要让法官和法院领导明白,他们摊上事了,否则一辈子没完,估计99%的法院也就退给你了。

但是,如果你是个倒霉蛋,案款已经发放给案子的原告了,咋办?

这种情况下,大概率钱是追不回来了,你闹得再厉害,法院领导也不可能同意使用自己院里资金还给你。这样的话,只能是拖着+磨对手时间。因为其实房子你自己住着呢,拍卖手续也都有,只是没有房产证而已。但是真正的合法合理的案外债主,他着急啊,一天要不到钱,随着通货膨胀,就贬值一分。所以时间在你这边,拖个几年,估计对方就会不断通过各种渠道要和解了。

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