法院拍卖的房子太坑了

司法拍卖房,最近越来越受到大家的关注,便宜极大的吸引了广大的用户,尤其是在一线城市。但是,这种天下掉下的“馅饼”,真的可以吃吗?下面小编针对法院拍卖的房子太坑了的问题,总结出几个关键点,让您购买法拍房避免风险。

  司法拍卖房产的“坑”

一、不清楚拍卖规则而被忽悠

有的中介对不懂这行业的人还可以吹嘘“有关系”,只有通过他们才能买到相关房产。这种行为完全是在糊弄购买者,他们“有关系”的话还有必要做这种简单的工作了吗?信息掮客比这更有前途!

根据相关规定,司法拍卖房产必须通过公开渠道拍卖处置,至于抵债之类的是历经拍卖流拍或者没有变卖出去之后才能这么处置。

二、法院相关公告

现在司法拍卖房产都有相关公告,有的法院就明确拍卖房产不负责交吉,这就需要竞拍者去自己调查有没有收房风险。

同时,法院对相关付款时间规定注意到,否则拍到相关房产而错过相关交款时间而需承担相应损失!

需要提前跟法院落实清楚相关裁判文书的大致出具时间,之前就有的竞拍者被拖了长达几个月甚至几年的时间,当然也有的是由于案件的需要。

三、确定购房资格

有的城市司法拍卖房产不限购,但是有的城市的司法拍卖房需要购买名额。如果竞拍者不清楚相关规定,就需要打电话给该城市的不动产登记部门咨询。

四、房产的产权状况

有的被强制执行房产并没有在被执行人名下,有的未缴纳土地出让金,有的需要多次交税。

有的住宅的原业主是公司以及商业性质的房产,就需要缴纳土地增值税,这就需要知道该类房产原登记价,否则可能存在税费过高。

五、房产税费

一般来说,司法拍卖房产的税费都由竞买方承担,这就需要大致预估意向房子的税费,否则像2018年深圳罗湖一参拍者一样,300多万买了个500万左右的房子,但是税费有200多万,实际上还不如买个正常的二手房!

六、房产现状

很多房产有人居住,需要落实清楚是自住还是带有租约的。有时自住的人通过在家里安置年迈的的老人来抗拒竞买者收房;带有租约的房产要看租约是否真实有效,有效的租约根据“买卖不破租赁”的原则,竞买者可能要等租约到期后才能收房或者跟租客买断租约。

当然,有的租约明显是假租约,很多被执行房产动辄就是带有十到二十年租约。假租约需要耗费竞买者的时间与精力,这就看竞买者的眼力与手段了。

七、欠费情况

有的房产可能欠了大量的水电燃气管理费等。我曾经去调查过一套深圳罗湖的商业房产,本身的商场价也就3000万左右,但是欠了管理费2000万左右,竞买者看到这就该望而止步了,更何况还是近千万的税。这就需要竞买者对相关物业进行详细了解。

八、其他

有一些房产存在历史遗留问题,即使司法拍卖也不能解决清楚,这就需要竞买者找专业人事咨询与办理。

在2018年我就在深圳龙岗龙东那边看到过有1万元/平的房产被竞拍,但是那些房产去实地看了之后,根本就找不到门,而且法院的公告也仅仅只贴在小区门口,即使这再便宜竞买者也不敢买呀!当然,除非该小区马上要拆迁,竞买者只获取不动产证明而不实际占有该房产!

总之,不是所有司法拍卖房产都是“馅饼”,可能有“陷阱”在其中,但是只要你有眼力与手段,就能避免跳“坑”,从而有所收获!

法院执行拍卖房子流程

司法拍卖房是指法院强制执行的房产,是民事强制执行的措施之一。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时,债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金清偿债权。

拍卖前,法院会对该房产进行评估、发布公告,并把拍卖的标的物放到拍卖机构中拍卖(如现在大家常见的淘宝)。

拍卖结束后,法院会出具确认拍卖结果的裁定书等资料,买家可以拿着相关资料到房管局过户登记手续。

通常最多会有3次拍卖。第一次拍卖是以评估机构的评估价作为保留价格,这个价格和市场价差别不大,拍卖竞价时上不封顶。一般而言,第一次拍卖如果流拍,再次拍卖时,可以降低保留价,但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%。依据最高人民法院司法解释规定,不动产、其他财产权利可以拍卖三次,第三次拍卖依然流拍的情况下,还应当在60天内再进行一次变卖,变卖由法院实施。

拍卖结束后,法院会出具拍卖确认的裁定书等资料,买家可以拿着相关资料到房管局过户登记手续。

司法拍卖房是否限购?

根据广东省高级人民法院办公室在2013年12月27日印发的《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定,竞买人须具备广州市的购房资格。否则竞买成功后,没有办法正常的办理过户手续。

 法院拍卖房需要注意什么

风险主要在于权证交付风险及实物交付风险,通俗地说就是能否过户及能否“交吉”。

在实践中,我们发现,有一些房子,按照现有法律法规,是无法进行过户手续的。例如小产权房,或没有缴足土地出让金的楼盘、以及违章建筑等。拍卖时买下这种房子,会出现“钱给了,但房子产权不属于我”的悲剧。

也有这样的案例:商铺在拍卖前,产权所有人和他人签订了一个长达18年的租赁合同,并一次性收取了租金。这种商铺,如果买下来,由于“买卖不破租赁”,买家在这长达18年的时间里,无法交付,也无法获取收益。

这些风险是可以尽可能甄别的。首先,建议认真阅读法院的司法拍卖文件,尤其是权属证书及产权信息。有意向的竞买人,还可以去查看房屋现状,看看有没有人在里面住。看完之后,还有不清楚的,可以和拍卖机构咨询。

有一个特别的小技巧:已经在市场上交易的二手房,那么就证明已经办妥了房产登记手续,拍卖后进行房产二次过户,通常是没有问题的,但需要注意该拍卖房屋能否交付,能否直接入住。

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