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合同备案房可以拍卖吗

发表时间:2020-4月 浏览量:365

在金钱给付的执行案件中,被执行人以“首付+贷款”方式购买商品房,开发商对银行贷款承担阶段性保证责任,已办理合同备案,尚未办理产权登记。法院可以进行预查封,但能否进行评估拍卖,开发商行使解除权能否阻却执行,众说纷纭、莫衷一是。

二、各地司法实践

1、不能评估拍卖。东营中院(2018)鲁05民终1341号判决:被执行人支付首付款,银行按揭贷款,因未按期偿还银行按揭贷款,开发商承担阶段性保证责任的情况下,不得执行。商品房合同备案的情况下,开发商并未向买受人转移所有权,房屋的交易处于开发商尚且保留所有权的状态且开发商依约享有解除合同并收回房屋的权利。在买受人银行按揭贷款违约导致开发商向银行承担担保责任的情况下,开发商行使合同解除权的条件已经成就。江苏高院(2015)苏商终字第79号判决:预查封后,不影响开发商依约定行使解除权,《商品房买卖合同》经法院生效判决解除后,针对该房屋权属的执行行为应停止。镇江中院(2014)镇民初字第112号判决:销售合同备案登记未做变更仍登记在被执行人名下,但该销售备案登记并不发生物权变动。因此,开发公司对本案的二套房屋享有所有权,能够排除强制执行。

“不能评估拍卖”这一观点认为:预查封不能阻却开发商基于《商品房买卖合同》行使解除权,生效法律文书裁决解除商品房买卖合同之后,法院应解除预查封转而执行被执行人预交给开发商的首付款。

2、能评估拍卖。扬州中院(2018)苏10民终401号判决:被执行人支付首付款,银行按揭贷款,因未按期偿还银行按揭贷款,开发商承担阶段性保证责任的情况下,可以执行。购房者与开发商为商品房买卖合同关系、购房者与银行为金融借款关系、开发公司与银行担保关系、开发商与购房者追偿关系,法律关系不同,不可混淆。连云港中院(2015)连民终字第1876号判决:被执行人在向开发公司付清首付款,对剩余购房款通过银行贷款予以支付,据此认定被执行人对涉案商品房享有事实上的所有权。至于因被执行人逾期偿还银行贷款,导致开发公司向银行承担担保责任,为被执行人向银行偿还了贷款,开发公司可以依法向被执行人另行主张。

“能评估拍卖”这一观点认为:被执行人以“首付+贷款”方式购买的商品房,相当于已经支付了全部价款,被执行人对备案房屋享有完整的权利,法院有权进一步评估、拍卖。在处置过程中不应考虑开发商、银行得利益关系,其损失应当另案解决。

三、具体规定

1、最高院意见。《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要(第一辑)》第175-189页“合同解除对预查封执行效力的影响”。法官会议意见:房屋预告登记保全的是预告登记权利人未来请求实现不动产物权的权利,是对预告登记期间的预告登记义务人处分房屋效力的排斥。预查封的效力实为冻结不动产物权登记簿的登记,以限制预告登记人未来对标的物的处分。通过预查封固定的预告登记本上以及本登记完成之后对房屋的查封,不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。预查封的执行效果取决于预告登记能否符合本登记的条件。房屋买卖合同解除后,房屋买受人不再享有相应的物权期待权,预告登记的效力消灭。房屋出卖人有权向人民法院申请解除预查封,排除执行。二巡法官会议论述了商品房预告登记后预查封与合同解除问题。鉴于合同备案商品房与预告登记商品房均属于预查封的对象。二巡法官会议意见同样适用于合同备案的商品房屋。

观点分析:预查封期间,法院无权对预查封的商品房采取拍卖、变卖、折价等处置措施。预查封限制的预告登记权利人,非预告登记义务人。申请人申请查封,并不能获得被执行人在房屋买卖合同项下的权利,也不能冻结当事人在合同项下的权利义务。查封属于司法行为,除法律明确规定,否则不能直接干预合同当事人之间的权利义务。预查封也无权限制开发商依约行使解除权。二巡法官会议就预查封与解除权行使中涉及法律关系论述较为透彻,但实践中操作性不足,例如:预查封的情形下,房产部门一般不予办理产权登记,开发商若不行使解除权,执行部门既无法将预查封转变为正式查封处置房屋、也无法解除预查封。

2、江苏高院规定。《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》(2018年8月22日发布)第三条:被执行人已将房款全部支付给开放商(被执行人自付一部分,银行贷款一部分),银行办理了抵押预告登记(预抵押登记),开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下,预售的商品房被法院预查封后,开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的,不得对抗人民法院的执行,人民法院可以继续执行预售房产。对于开发商已退还银行的相应款项,在变价款中预先扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的,在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行,并通知开发商。

《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》(2019年2月26日)第十三条:被执行人购买房地产开发企业的不动产,已通过银行按揭贷款支付购房款,房地产开发企业作为案外人以其为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保为由,提出执行异议以及执行异议之诉,请求解除查封或停止执行的,不予支持。案外人同时提出解除或撤销合同请求的,不予支持。但案外人已为被执行人偿还的按揭贷款部分,可从该房屋变价款中优先支付。

观点分析:江苏高院在(2015)苏商终字第00079号判决中,江苏高院认为预查封不妨碍开发商的解除权。但从江苏高院近两年出台的规定来看,转而倾向于:在优先满足开发商或银行按揭贷款部分的前提下,限制开发商的解除权,强行处置。因开发商依据《商品房买卖合同》的合同目的本就是获得房屋价款,法院拍卖合同备案商品房,并就拍卖款优先支付开发商或银行揭贷款。在合同目的已经全部实现,法院的执行并未损害开发商的利益,再无赋予其行使解除权之必要。实践中,商品房合同备案以后长时间不能办理产权的现象普遍存在,而房屋价值相较于合同签订之时已大幅增长。将房屋增值部分作为被执行人的责任财产进行更为合理。开发商行使解除权,既不利于保护债权人,也违背了开发商签订《商品房买卖合同》期待实现的合同目的。

3、吉林高院规定。《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答(二)》(2018年12月24日)问题十九:金钱债权执行中,申请执行人对被执行人向房地产开发企业购买但未办理登记的商品房请求实施执行,而房地产开发企业作为出卖人就案涉商品房提出权属主张的,人民法院该如何处理?答:金钱债权执行中,申请执行人请求对被执行人向房地产开发企业购买但尚未办理登记的商品房实施执行,而房地产开发企业作为出卖人就案涉商品房提出权属主张,同时满足以下条件的,对申请执行人继续执行的请求,人民法院应当支持:(一)被执行人与房地产开发企业之间就案涉商品房已经形成了合法有效的商品房买卖合同关系;(二)被执行人已经合法占有了案涉商品房,或者被执行人已经办理了合法有效的所有权预告登记、合同备案登记、合同网签登记等情形之一的;(三)被执行人已经支付了全部价款,或者被执行人按照合同约定仅支付了部分价款但房地产开发企业同意剩余价款从变价款中优先向其支付。

观点分析:吉林高院认为在办理商品房合同备案的情况下,若被执行人支付了全部购房款或支付了部分价款且开发商同意剩余价款从变价款中优先受偿的,即使未办理产权登记,可以进行评估处置。若被执行人仅支付部分价款,开发商不同意处置的情况下,人民法院不得处置。条文中“全款”的规定是否包括“首付+贷款”的形式?是否允许开发商行使商品房买卖合同的解除权,均没有明确规定。但从本条文整体理解,本问题中所述支付全款应当是被执行人全额付款的形式。支付部分价款且开发商不同意处置的前提下,理应允许开发商行使商品房买卖合同的解除权,人民法院应当及时解除预查封,执行内容由房屋转而变为被执行人预交在开发商处的首付款等。

四、观点总结

1、产权归属。商品房合同备案是行政机关为加强对房地产市场的监管,规范房地产市场的预售行为而制定的行政管理手段,不发生物权变动效力,买受人(被执行人)购买的合同备案商品房,未办理产权前,商品房的所有权仍归开发商,而非买受人(被执行人)。

2、可预查封。法院有权对被执行人购买的商品房采取预查封措施,实际限制的是房屋未来办理产权后,被执行人对房屋的处置权。预查封并不能限制开发商依约行使解除权。

3、利益平衡。合同备案商品房的处置难点在于平衡开发商、申请执行人、被执行人的利益保护。在实践中,法院可以将预查封情况通知开发商。赋予开发商选择权,既可以选择行使解除权,也可以主张处置价款优先权。若开发商在合理期限内未行使解除权,法院继续处置,并为开发商或银行优先预留按揭贷款部分。若开发商以判决书或仲裁裁定书解除合同,则法院应解除预查封,并执行被执行人对开发商因支付首付款形成的债权。这种操作既可以既符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八、十九条规定,也平衡了各方的利益保护,同时也较好的解决了预查封与开发商解除权的关系,更具有可操作性。

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